L'urbanistica contrattata

Tratto dal sito Eddyburg.

L'urbanistica contrattata è la sostituzione, a un sistema di regole valide erga omnes, definite dagli strumenti della pianificazione urbanistica, della contrattazione diretta delle operazioni di trasformazione urbana tra i soggetti che hanno il potere di decidere. Dove le regole urbanistiche si caratterizzano per la loro complessità, in gran parte dovuta al sistema di garanzie che esse costituiscono, e la contrattazione per la sua discrezionalità. Essa di fatto si manifesta ogni volta che l'iniziativa delle decisioni sull'assetto del territorio non viene presa per l'autonoma determinazione degli enti che istituzionalmente esprimono gli interessi della collettività, ma per la pressione diretta, o con il determinante condizionamento, di chi detiene il possesso di (consistenti) beni immobiliari.

Quando insomma comanda la proprietà, e non il Comune. Ma poiché il potere di decidere sull'assetto del territorio spetta, almeno formalmente, ai Comuni, ecco che, quando i proprietari vogliono incidere in modo sostanziale sulle scelte sul territorio (quali aree rendere edificabili, per che cosa, quanto, ecc.), essi devono contrattare le scelte con i rappresentanti di quegli enti.

Ci fu, nella storia della Repubblica italiana, un altro periodo in cui la subordinazione delle scelte urbanistiche agli interessi privati apparve come uno scandalo. Fu negli anni in cui le scelte di politica economica e sociale compiute per la ricostruzione postbellica (lasciare le briglie sciolte sul collo dell'edilizia privata) provocarono lo sfrenato divampare della speculazione fondiaria ed edilizia. Per ritrovare quei tempi, basta ricordare alcuni episodi degli anni 50 e 60 entrati ormai nella letteratura. Il sacco di Napoli, illustrato da Francesco Rosi nel suo memorabile film Le mani sulla città. [...] Non è forse allora l'urbanistica contrattata qualcosa di simile a quello che caratterizzò quegli anni? A prima vista, potrebbe sembrare. L'urbanistica contrattata può insomma apparire a qualcuno come una forma semplicemente ammodernata della vecchia, tradizionale speculazione fondiaria. [...]

Ciò che vorremmo sostenere invece è che l'urbanistica contrattata è qualcosa non solo di nuovo e diverso rispetto alla vecchia e nota speculazione, ma è qualcosa di infinitamente più grave, perché più penetranti e pervasivi sono i suoi effetti e le distorsioni che induce (che ha indotto) sull'intero ordinamento delle istituzioni e della società. Ieri, si trattava di violazioni del sistema di regole dato. Oggi, della sostituzione, al sistema di regole date, di un nuovo e perverso controsistema di regole. Ieri, erano infrazioni e violazioni puntuali all'organizzazione istituzionale dei poteri. Oggi, è la costruzione di un contropotere.

E non è senza significato la differenza tra le reazioni sociali all'una e all'altra forma (quella di ieri e quella di oggi) della subordinazione dell'interesse pubblico a quello privato. Trenta e quarant'anni fa la speculazione fondiaria ed edilizia appariva immediatamente come uno scandalo, nei confronti del quale l'opinione pubblica (e non solo quella progressista) si ribellava, reagiva con forza e con durezza. [...]

Come scrive Maria Cristina Treu, sul versante del rapporto con i privati si deve ricordare che la visione d’insieme delle esigenze di sviluppo di un territorio e dei diversi interessi in gioco non può che rimanere in capo alla responsabilità dell’amministrazione pubblica: è il progetto del territorio, infatti, nelle sue diverse declinazioni di livello e di contenuti, che deve guidare la negoziazione con gli investitori privati e porre i limiti alla perequazione tra gli attori portatori di interessi diversi e sempre conflittuali.

Il progetto urbanistico è uno strumento rilevante di conoscenza e di comunicazione anche di opportunità alternative. Mentre la sola negoziazione su singoli temi o casi si rileva spesso appena sufficiente per strappare qualche intervento di natura sociale e di mitigazione a scapito di incrementi volumetrici e di consumo di suolo generalmente rilevanti. [...]


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